Actualidad de los FIBRAs y FIRBIs en el Perú

Por: Luis Lozada Vargas



Desde la aparición de los Fondos de Inversión en Renta de Bienes Inmuebles (los “FIRBI”) y los Fideicomisos de Titulización para Inversión en Renta de Bienes Raíces (los “FIBRA”), ambos vehículos de inversión inmobiliaria, su popularidad entre los inversionistas peruanos no ha sido la esperada.

Desde el segundo semestre del presente año, dos nuevos fondos de inversión inmobiliaria serían creados. Estos fondos tendrían un nuevo1 impulso gracias al Decreto Legislativo No. 1371, el cual modifica el artículo 37 de la Ley de Impuesto a la Renta, y tiene como objetivo el perfeccionamiento de la normativa tributaria aplicable a las rentas atribuibles por los FIBRA y los FIRBI a sus fideicomisarios o partícipes, respectivamente.

¿Qué son y cómo funcionan?

Los FIBRAs y FIRBIs son vehículos de inversión inmobiliaria que se dedican a la adquisición o construcción de bienes inmuebles con la finalidad de rentarlos con un grado adecuado de estabilidad en el tiempo.

Estos instrumentos buscan enfocar la inversión, tanto de instituciones como de inversionistas retail, hacia el sector inmobiliario, con el fin de dinamizarlo.

Los principales beneficios que estos vehículos de inversión ofrecen son:

                   

Para constituir un fideicomiso (FIBRA), se determina un monto especifico con base en la cantidad de inmuebles a su disposición a través de una sociedad titulizadora. Luego se realiza una IPO2 en la Bolsa de Valores de Lima (BVL) por cierta cantidad de certificados, los cuales pueden ser adquiridos por los inversionistas en el mercado secundario. El propietario de un inmueble se puede beneficiar de este vehículo si enfrenta problemas de liquidez a corto plazo. Una solución sería aportar su inmueble a un FIBRA a cambio de certificados.

El inversionista que compra estos certificados, adquiere el derecho de gozar de los beneficios de las rentas. De esta forma, se le abren dos oportunidades de generar ganancias: (i) obtener utilidades anuales o rentas; (ii) vender los certificados en el mercado secundario si desea recuperar lo invertido.

Una de las principales características que diferencian un FIBRA de un FIRBI es que el primero es un fideicomiso administrado por una sociedad titulizadora, mientras que el FIRBI es un fondo gestionado por una Sociedad Administradora de Fondos de Inversión (SAFI) que tiene un periodo de vida, una fecha de inicio y otra de salida.

¿Cuáles son las modificaciones?

Mediante Decreto Legislativo No. 1371, publicado el 2 de agosto de 2018, y que se hará efectivo en enero del próximo año, destacan los siguientes cambios:

 

Primer fondo FIBRA en el Perú

El 3 de setiembre del 2018 se lanzó el primer FIBRA de hasta US$ 500 millones, monto que será colocado mediante oferta pública inicial en la BVL, con la autorización de la Superintendencia de Mercado de Valores (SMV) para la creación y operación de estos instrumentos en el país.

Este primer fondo FIBRA tendrá como partícipes a la Administradora Prime S.A., encargada de la gestión de los inmuebles; el comité de inversiones, encargado de las decisiones de inversión; y BBVA Continental, responsable de administrar el patrimonio del fideicomiso.

Este vehículo contará con 11 activos de tres clases distintas: oficinas, locales comerciales y locales logísticos-industriales. Además, Administradora Prime S.A. estima que la rentabilidad anual en dólares estará alrededor de 7% anual, donde se espera que los inversionistas retail tengan una participación importante en este instrumento y acompañen a las cuatro Administradoras de Fondos de Pensiones (AFP) que ya han mostrado su interés en este papel.

De este modo, Perú se convertirá en el segundo país3 de Sudamérica en lanzar un FIBRA.

19 setiembre 2018


1 En el 2017, con la Ley 30532 y el DL 1188, se reguló la creación de estos vehículos. Sin embargo, no se creó ningún fondo bajo la nueva normativa porque estaba incompleta.

2 Oferta pública primaria (Initial Public Offering, por sus siglas en inglés.)

3 El primer país de la región es Colombia. Estados Unidos y México fueron los pioneros en este instrumento.